Patrzysz na wiadomości wyszukane dla słów: wzor umowy przedwstepnej zakup mieszkania

| Drodzy grupowicze czy ktos z was posiada i moglby mi ewentualnie przeslac
| wzor umowy przedwstepnej na zakup mieszkania

[cut]

Duzo na ten temat jest w srodowych dodatkach "DOM" do GAzety Wyborczej.
Co prawda nie ma tam wzorow, ale jest ogolnie opisane, na co trzeba
zwrocic uwage (plus szczeguly co do oplat). Jeden problem - trzeba
pogrzebac po starych numerach, bo jest to rozsiane.

DZieki

| Drodzy grupowicze czy ktos z was posiada i moglby mi ewentualnie
przeslac
| wzor umowy przedwstepnej na zakup mieszkania

[cut]

Duzo na ten temat jest w srodowych dodatkach "DOM" do GAzety Wyborczej.
Co prawda nie ma tam wzorow, ale jest ogolnie opisane, na co trzeba
zwrocic uwage (plus szczeguly co do oplat). Jeden problem - trzeba
pogrzebac po starych numerach, bo jest to rozsiane.

--
pozdrowienia
Slawomir Zych

Dobrze Ci radze jesli to umowa z deweloperem,
to zalatwiaj to przez notariusza.

D.P.
Drodzy grupowicze czy ktos z was posiada i moglby mi ewentualnie przeslac
wzor umowy przedwstepnej na zakup mieszkania
Z gory wielkie dzieki
--
Pozdrawiam
MAX

My personal opinions are just mine

Moim skromnym zdaniem umowa przedwstepna nie musi byc
w formie aktu notarialnego, gdyz nie wymaga takiej formy.
Przy okazji sugeruje czytac 5 razy umowy z posrednikami,
bo mialem ostatnio sposobnosc czytac kilka i wynikalo z nich,
ze posrednik zawsze jest gora.

Dobrze Ci radze jesli to umowa z deweloperem,
to zalatwiaj to przez notariusza.
D.P.
| Drodzy grupowicze czy ktos z was posiada i moglby mi ewentualnie
przeslac
| wzor umowy przedwstepnej na zakup mieszkania
| Z gory wielkie dzieki

odpowiedz do Mateusza - moja opinia dotyczyla zakupionego mieszkania w krakowie, jest styczen i nie ma zadnej wiadomosci ze mieszkanie zostanie oddane w tym miesiacu. Kupujac mieszkanie w czerwcu tez mi sie wydawalo ze nie bedzie zadnych opoznien, jednak sie mylilam.
juz nie mowiac o tym ze firma murapol chcialam zebym odebrala mieszkanie we wrzesniu bez mediow
odpowiedz do Angelina - jezeli rzeczywiscie zdecydujesz sie na zakup mieszkania od firmy murapol to koniecznie podpisz umowe przedwstepna w formie aktu natorialnego i u naturiusza, ktorego sama wybierzesz. Ja podpisalam umowe u natariusza poleconego przez firme Murapol gdzie byly zapisy niedozwolone. Koniecznie musisz zobaczyc przygotowany wczesniej akt zeby moc samemu go przeczytac. Ja dostalam wzor od murapolu ale u natariusza okazalo sie ze to nie jest ta sama umowa. Dlatego notariusza sama lepiej wybierz!

Witam,

Rownież przymierzamy się do zakupu mieszkania, chętnie przejrzę wzór umowy przedwstepnej jeżeli jest taka mozliwość

bietka@interia.eu
Jeżeli chodzi o formę umowy - podobno podpisują w formie aktu notarialnego (na forum gazety znalazłam informację, że tylko umowa cywilno-prawna), z tym, że trzeba to załatwić z ich notariuszem. Czy ktoś z "II etapu" podpisywał juz taka umowę i może się podzielić wrażeniami?

pozdrawiam
bietka

Witam,

własnie zdecydowałem się na zakup jednego z ostatnich mieszkań na Wrzosach 2

Po poczytaniu wpisów na forum (i kilku arykułow o prawie spółdzielczym) zdecydowałem, że interesuje mnie mieszkanie na zasadzie odrębnej własności. Niestety wzór umowy przedwstępnej, który otrzymałem przewiduje własność spółdzielczą. Czy w waszych przypadkach mieliście w umowach zapis o ustanowieniu odrębnej własności? A może jest tak, że wszyscy podpisują jedyną słuszną umowę, a kwestia odrębnej własności jest przedmiotem jakiegoś osobnego wniosku...

Tak na marginesie czy jest jeszcze coś na co powiniennem zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania...

Pozdrawiam

Jasiu

Drodzy grupowicze czy ktos z was posiada i moglby mi ewentualnie przeslac
wzor umowy przedwstepnej na zakup mieszkania
Z gory wielkie dzieki

My personal opinions are just mine

Tez byłbym zainteresowany

Drodzy grupowicze czy ktos z was posiada i moglby mi ewentualnie przeslac
wzor umowy przedwstepnej na zakup mieszkania

Z gory wielkie dzieki

Moja współpraca z jedną z agencji nieruchomości ze Starej Miłosnej jest krótka, lecz gdyby przyszło mi zaczynać poszukiwanie mieszkania od "nowa" nigdy nie zdecydowałbym się na ich pośrednictwo. Myślę że przyznacie mi rację, iż w odczuciu kupującego znalezienie mieszkania lub domu za pośrednictwem agencji to zaledwie pierwszy krok. Klient chciałby uzyskać jeśli nie popartą dokumentami, to przekonującą informację o tym, iż agencja zapoznała się z dokumentami dotyczącymi nieruchomości. W moim przypadku pośrednik widział dokumenty na oczy dopiero na którymś z kolei spotkaniu z właścicielami kiedy o nie poprosiłem. Okazało się że brakuje połowy. Dodam, iż zostałem potraktowany jak idiota pytając czy sprawdzili dokumenty - jak mogłem wątpić w ich profesjonalizm?? Cóż trudno, bardzo mi zależy więc czekam cierpliwie na komplet dokumentów. Wydają się OK (nie jestem ekspertem), umawiamy się na podpisanie umowy przedwstępnej. Jest to moja pierwsza umowa na zakup mieszkania, płacę bardzo duży zadatek więc proszę agencję o wzór umowy. Do umowy wprowadzam swoje uwagi i przekazuję je im kilka dni wcześniej - do omówienia z właścicielami. Otrzymuję informację ,iż generalnie moje uwagi są "do przyjęcia". Tego samego dnia przesyłam więc do agencji umowę w wersji ostatecznej. Oczywiście przez kilka dni nikt nie otworzył skrzynki mailowej, a wszystkie zmiany były wprowadzane bezpośrednio na spotkaniu w celu podpisania umowy!! Trwało to 4 godziny (nieudolna praca z komputerem). Udało się. Prawie ... "nie mamy aktualnego wypisu z rejestru gruntów"... Ok, bądźmy optymistami. Składam wniosek o kredyt. Przychodzi do wyceny przez rzeczoznawcę. Należy umówić spotkanie. Nie czuję się upoważniony do podawania komukolwiek numeru telefonu do właścicieli - podaję telefon do agencji i uprzedzam ich - "nie ma problemu". Mijają dwa tygodnie, dzwoni rzeczoznawca. Udało mu się cudem dokonać wyceny, choć otrzymał od agencji informację iż właściciele wyjechali na trzy tygodnie. Okazuje się, iż wyceniał akurat mieszkanie w klatce obok i po prostu zadzwonił do drzwi. Właściciele byli w domu cały czas!!! Obecnie czekam na decyzję kredytową. Co jeszcze może się wydarzyć ?? Bez komentarza. Na wszelki wypadek podaję nazwy agencji. Zrobię to po przeprowadzeniu transakcji.

Przynajmniej niech bank sprawdzi Twoją zdolność
przed umową przedwstępną, chociaż najlepiej jakbyś
już miał promesę.

i taka była moja pierwsza myśl zaraz po obudzeniu :-) PROMESA :-)
już byłem w banku, złozyłem papiery i czekam na odpowiedź, nie musze narazie
przedstawiać dokumentów nieruchomości, podpisywać umowy przedwstępnej itp.,
potrwa to kilka dni i wtedy z promesą w ręku będę mógł podpisać umowę
przedwstępną (standartową, bez zastrzeżeń o kredycie), wpłacić zadatek (nie
zaliczkę) i iść do banku już po kredyt

Co to za agenci, którzy nie wiedzą podstawowych rzeczy ?

już dawno bym sobie odpuścił, ale żona już wirtualnie ustawia meble w tym
domu :-)
wyskoczyło już kilka drobnych spraw, które mnie wkurzyły, raz cena
podskoczyła o 2 tysiące, bo agent źle zrozumiał sprzedającego, a potem
okazało się, że część wyposażenia sprzedający zabiera (i zawsze miał taki
zamiar, mimo, że agencja twierdziła wcześniej, że wszystko zostaje), nie
wiedzą za bardzo jak zabezpieczyć interesy obu stron, bo wzory umów maja
gotowe w szufladzie i nie bardzo wiedzą jak można je dopasować do konkretnej
sytuacji ale cóż, umowa z agencją jest tak lakoniczna, że zobowiązuję ją
tylko do przedstawienia mi oferty, jest podany tylko adres nieruchomości , a
reszta to zabezpieczenia agencji, w razie zakupu poza jej plecami. Umowa
zawiera też komiczne błędy wprowadzające bezsens zapisu np. "W przypadku
KUPNA w/w nieruchomości osobie wskazanej przez agencję z jej pominięciem,
zleceniodawca zobowiązuje się zapłacić karę umowną w wysokości podwojonej
prowizji".:-) zdanie ściągnięte z umowy ze sprzedającym, ale zamienione
słowo "sprzedaży" na "kupna" i robi się śmiesznie i bez sensu, a jeżeli
nawet, drążąc dalej, opierać się na tym zapisie, to co znaczy "z pominięciem
agencji", mam ją wpisać do aktu notarialnego?, bo inaczej może twierdzić, że
ją pominąłem i żądać kary umownej, czym się ma różnić "pominięcie" od kupna
przez agencję, bo formalnie raczej niczym, ale pewnie się czepiam, wyśpię
się i jutro znowu coś genialnego mi wpadnie :-)

i wogóle marudzę
Marudzisz. Takie Twoje dobre prawo.
Może panienki z agencji szastają dziesiątkami tysięcy
na codziennych zakupach, ale dla Ciebie to poważna kwota
i plany życiowe.

tez wychodze z takiego założenia, w sumie zgarną za całą transakcję jakieś 8
tys. PLN od ubu stron, więc niech trochę popracują :-) jak niedawno
sprzedawałem mieszkanie, trafiłem na takigo agenta, gdzie wszystko było
klarowne, ustalone i czytelnie zapisane, ja i nabywca spaliśmy spokojnie :-)

Mamy ogromną przyjemność zaprosić Państwa, jako naszych
szczególnych klientów, do biura sprzedaży Ober-Haus, położonego w Brzegu
przy ul.Grobli 13. Biuro sprzedaży mieści się na parterze w siedzibie firmy
Energy Investors, generalnego wykonawcy inwestycji. Firma Ober-Haus
Nieruchomości Sp. z o.o. jest wyłącznym przedstawicielem inwestora do sprzedaży
inwestycji. W najbliższy poniedziałek tj. 3.03.2008 od godziny 9.00
informacji na miejscu i telefonicznie będą udzielali nasi konsultanci, którzy
szczegółowo przedstawią naszą ofertę i odpowiedzą na każde pytanie
dotyczące inwestycji. Możliwe będzie zapoznanie się ze szczegółami dotyczącymi
projektów, a w szczególności z cenami, planami i powierzchniami,
wizualizacjami, standardami wykończenia, harmonogramem wpłat. Dla zainteresowanych
zakupem przygotowane będą wzory umów rezerwacyjnej i przedwstępnej. Do
końca kwietnia nasi szczególni klienci, do grona których pozwalamy sobie
zaliczyć również Państwa, będą mieli możliwość nabycia mieszkania lub
domu objętego promocją cenową. Cena dla osób, które zdecydują się na
zakup zostanie obniżona o 5 %.
Telefon do biura sprzedaży: 0 77 416 43 39

Poniżej prezentujemy szczegółowy opis poszczególnych lokali i budynków
w inwestycji przy ul Słonecznej.

Osiedle Słoneczna Aleja

To kameralny kompleks domów złożony z dziewięciu budynków w zabudowie
bliźniaczej oraz jednego w zabudowie szeregowej. W budynkach tych będzie
możliwość nabycia domu lub też zakupu komfortowego mieszkania na parterze
lub na I piętrze z poddaszem.
W zabudowie bliźniaczej będą dostępne mieszkania o wymiarach: 75,11;
87,88; 130,47 oraz 148,56 m2.
Domy natomiast stanowiły będą mieszkania połączone ze sobą w
pionie w dwóch możliwych wariantach/konfiguracjach – 75,11 m2 i 130,47 m2
lub 87,88 m2 i 148,56 m2.
Do każdego domu przynależna będzie działka o powierzchni około
500 m2, dwa garaże, dwa miejsca parkingowe i dwa pomieszczenia -rekreacyjne
i gospodarcze.

Mieszkanie 75,11 m2 zlokalizowane jest na parterze budynku i składa się z
dwóch sypialni, przestronnego salonu z otwarciem na kuchnię, którą w
zależności od upodobań przyszłego nabywcy można zupełnie oddzielić od
salonu, dużej łazienki oraz oddzielnego WC, funkcjonalnej garderoby przy
wejściu do mieszkania oraz dużego tarasu z wyjściem na prywatny ogród. W
salonie zaprojektowany został kominek. Dla podwyższenia komfortu druga garderoba
dostępna jest z sypialni. Do mieszkania przynależy niezależny garaż i
pomieszczenie gospodarczo - rekreacyjne.

Mieszkanie 87,88 m2 jest położone na parterze. W jego skład wchodzą trzy
przestronne sypialnie, świetnie doświetlony salon z kominkiem i
bezpośrednim wyjściem na taras i prywatny ogród, odrębna kuchnia połączona z
jadalnią, duża wygodna łazienka, osobne WC oraz garderoba dostępna z
przedpokoju. Mieszkanie ma dodatkowo odrębny garaż, przy którym znajduje się
pomieszczenie rekreacyjno-gospodarcze.

Mieszkanie 130,47 m2 to mieszkanie dwupoziomowe zajmujące I piętro i
poddasze. Strefę dzienną tworzy salon z wyjściem na przestronny taras, otwarta
kuchnia, którą w zależności od upodobań przyszłego nabywcy można
zupełnie oddzielić od salonu, a także przestronny gabinet oraz pokój
gościnny. Na piętrze tym znajduje się również łazienka gościnna połączona z
WC i bardzo wygodna garderoba. Część nocna na poddaszu to trzy niezależne
przestronne sypialnie, duża łazienka z oknem oraz praktyczny taras.
Dodatkowo mieszkanie posiada niezależny ogródek przy domu przypisany do użytku
tylko dla właściciela tego mieszkania, samodzielny garaż z bezpośrednim i
niezależnym połączeniem z częścią mieszkalną oraz pomieszczenie
rekreacyjno – gospodarcze.

Mieszkanie 148,56 m2 - najbardziej przestronne, mogące swą
funkcjonalnością i wygodą dorównać domowi. Obejmuje I piętro i poddasze. Mieszkanie to
ma wyraźny podział na nieprzenikającą się strefę nocną i dzienną.
Pierwsze piętro to typowa część dzienna. Jest tu salon z otwartą kuchnią,
którą w zależności od upodobań przyszłego nabywcy można zupełnie
oddzielić od salonu. Przy salonie z kominkiem znajduje się duży taras a
przestrzeń pomiędzy kuchnią a salonem to wygodna w użytkowaniu jasna jadalnia.
Na tej kondygnacji znajdują się również: gabinet, łazienka z WC oraz
dodatkowy pokój z balkonem, który może pełnić funkcję gościnnego. Na
poddaszu – w części nocnej – praktycznie rozmieszczone są trzy
niezależne sypialnie oraz duża łazienka. Dodatkowo jedna z sypialni posiada
garderobę. Dla najbardziej wymagających przewidziano możliwość zrobienia
łazienki dostępnej z głównej sypialni tylko dla właścicieli lokalu. Z
przedpokoju jest wyjście na duży wygodny taras. Dodatkowo mieszkanie posiada
niezależny ogródek przy budynku przeznaczony do wyłącznego użytku
właściciela tego mieszkania, duży samodzielny garaż z bezpośrednim i niezależnym
połączeniem z częścią mieszkalną oraz dodatkowo duże pomieszczenie
rekreacyjno – gospodarcze.

Mieszkania w zabudowie szeregowej to podobnie jak zabudowie bliźniaczej
metraże: 75,11; 87,88; 130,47 i 148,56 m2 oraz dodatkowo w środkowej
części: 85,86; 94,85 oraz 74,90.
Mieszkanie 85,86 m2 znajduje się na parterze budynku. Posiada salon z
otwartą kuchnią, wyjściem na taras oraz kominkiem, a także trzy sypialnie, z
których jedna może pełnić funkcję gabinetu. Warto dodać, że oprócz
łazienki znajduje się tu również osobny WC.
Mieszkanie 94,85 m2 , zlokalizowane na I piętrze, to trzy sypialnie, salon
z kominkiem oraz funkcjonalną, otwartą kuchnią i wyjściem na taras oraz
łazienkę i osobny WC.
Mieszkanie 74,90 m2 mieści się na poddaszu. W mieszkaniu tym wyróżniamy
dwie sypialnie, salon z kominkiem, osobną kuchnię oraz łazienkę i WC.
Taras dostępny jest z przedpokoju.

Do każdego z mieszkań przynależny jest niezależny ogródek oraz
samodzielny garaż z miejscem parkingowym na podjeździe i pomieszczeniem
gospodarczym.
W najbliższy poniedziałek zapraszamy też na stronę www.slonecznaaleja.pl

Zapraszamy też do zapoznania się z innymi inwestycjami tego dewelopera:
www.szlacheckiewzgorze.pl
www.slonecznyogrod.pl

Olga Banaczkowska
Konsultant - sprzedawca

Ober-Haus Real Estate Advisors
Grobli 13
49-300 Brzeg
Tel.: +48 77 416 43 39
GSM: +48 502 10 70 50
e-mail: brzeg@ober-haus.pl
www.ober-haus.com

Czy wstrzymanie sprzedaży lokali mieszkalnych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową jest zgodne z prawem, tzn. aktualną ustawą o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych? Czy ewentualny proces sądowy, wytoczony przez osobę uprawnioną do nabycia lokalu od WAM na dotychczas obowiązujących zasadach ma szanse na powodzenie?

Sprzedaż mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, do których prawa ma WAM, odbywa się na zasadach określonych w ustawie z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2005 r., Nr 41, poz. 398 – dalej jako „ustawa”), a zwłaszcza jej rozdziale 6.

Zgodnie z tymi przepisami nie mogą być zbywane mieszkania, które zostały wybudowane po 30 czerwca 2004 r. (chyba że zgodzi się na to minister obrony narodowej), a także lokale mieszkalne stanowiące kwatery, kwatery funkcyjne i kwatery zastępcze.
W pozostałych przypadkach istnieje możliwość nabycia lokalu należącego do WAM, które zależy od spełnienia dwóch przesłanek.

Po pierwsze, wymagane jest aby osoba składająca wniosek posiadała tytuł prawny do zamieszkiwania w danym lokalu mieszkalnym (art. 56 ustawy).
Po drugie, lokal musi być przeznaczony do sprzedaży w danym roku, jako lokal nieprzydatny dla wojska (art. 57 ust. 2 ustawy w zw. z art. 23 ust. 4 ustawy, zgodnie z którymi Dyrektor oddziału regionalnego Agencji ustala roczny plan sprzedaży lokali mieszkalnych na podstawie - sporządzonych przez dyrektorów oddziałów regionalnych i zatwierdzonych przez Prezesa Agencji w uzgodnieniu z Ministrem Obrony Narodowej - wykazów kwater, które stały się zbędne na zakwaterowanie żołnierzy służby stałej). Potwierdzono to w § 3 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego, który stanowi iż „Dyrektor Zarządu, w terminie do dnia 30 września każdego roku, sporządza i przedstawia ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych wykaz lokali mieszkalnych, które stały się zbędne na zakwaterowanie osób, o których mowa w art. 84a ust. 3 ustawy, zwany dalej wykazem zbędnych lokali mieszkalnych".

O tym że lokal został zamieszczony w rocznym planie sprzedaży Dyrektor oddziału WAM zawiadamia pisemnie osobę uprawnioną zajmującą przedmiotowy lokal mieszkalny (§ 3 rozporządzenia MON z dnia 23 grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, Dz.U.2005.4.21). Po otrzymaniu zawiadomienia – stosownie do § 4 w/w rozporządzenia - osoba uprawiona może złożyć wniosek o nabycie lokalu (wzór wniosku stanowi załącznik do w/w rozporządzenia) wraz z dokumentami potwierdzającymi uprawnienia do pomniejszeń oraz dowód wpłaty zryczałtowanych kosztów przygotowania nieruchomości do sprzedaży, przypadających na zbywany lokal. Wniosek uprawnionego skutkuje wszczęciem procedury technicznej obsługi sporządzenia umowy (zwłaszcza protokółu uzgodnień).

W mojej ocenie literalne brzmienie art. 57 ust. 1 ustawy wskazuje na to, iż po spełnieniu powyższych przesłanek organ zobowiązany jest zawrzeć z osobą uprawnioną cywilnoprawną umowę sprzedaży lokalu. Treść tego przepisu i jego wykładnia językowa (gramatyczna) przemawiają właśnie za takim jego rozumieniem, podobnie jak sformułowania użyte w rozporządzeniu wykonawczym do rozporządzenia (np. „sporządza”, „spisuje”, „przekazuje”, „zleca”, „ustala”, „zawiera” – wskazującego na obowiązek a nie prawo dokonania tych czynności – rzecz jasna po spełnieniu określonych przesłanek i w trybie określonym w rozporządzeniu). Wskazują one kolejne czynności które organy zobowiązane są wykonać w przypadku ziszczenia się określonych warunków (przykładowo w § 4 rozporządzenia wskazano, że: „Po wykonaniu czynności, o których mowa w § 3 ust. 2 (ustalenie rocznego planu sprzedaży – przyp. mój), Dyrektor Zarządu zleca rzeczoznawcy majątkowemu wycenę wartości rynkowej lokali mieszkalnych ujętych w rocznym planie sprzedaży” – przepis nie pozostawia więc wykonania tej czynności uznaniu organu).

Oczywistym jest przy tym także, że interpretowanym zwrotom nie można nadawać innego znaczenia oprócz tego, które wyraźnie im nadano. Ponadto nie można w interpretacji tekstu prawnego określenia użytego przez ustawodawcę zmieniać, rozszerzać, czy zawężać. Co więcej, tekst prawny jest przez ustawodawcę sporządzany zgodnie z regułami gramatyki, tak więc do jego interpretacji mają zastosowanie wszelkie reguły używane w nauce o języku (a więc znaczenie ma użycie czasownika w danej formie).
Zasadą jest, iż jeżeli przepis jednoznacznie formułuje normę postępowania, to tak właśnie należy go rozumieć. Zgodnie bowiem z paremią clara non sunt interpretanda przy językowej jednoznaczności przepisu nie ma podstaw, by odwoływać się do innych reguł niż językowe. W literaturze wskazuje się jednak, iż tylko i wyłącznie w przypadku gdyby tak wyinterpretowana norma byłaby społecznie niedorzeczna (argumentum ab absurdo), czy też w sposób niewątpliwie wskazywała zbyt wąski lub zbyt szeroki zakres zastosowania lub normowania, to taką wykładnię można byłoby mimo wszystko odrzucić (tak S. Wronkowska, Z. Ziembiński, „Zarys teorii prawa”, Poznań 1997 r., str.165). W mojej ocenie w niniejszej sprawie nie ma podstaw aby kwestionować racjonalność językową ustawodawcy.

Gdyby więc organ uchylał się od zawarcia umowy, osobie uprawnionej przysługuje prawo wystąpienia z powództwem do sądu powszechnego o zobowiązanie do złożenia odpowiedniego oświadczenia woli z zastosowaniem zasad określonych w art. 64 k.c. (por. wyrok WSA w Warszawie z 23.08.2006 r., sygn. IV SA/Wa 1042/06, publ. LEX nr 282421; wyrok SN z 21.06.2006 r., sygn. I CSK 43/06, publ. LEX nr 195400; wyrok SN z 30.06.2004 r., sygn. IV CK 519/03, publ. LEX nr 464804; wyrok SN z 23.05.2003 r., sygn. III CKN 1385/00, publ. LEX nr 109440; uchwała SN z 17.12.1996 r., sygn. III CZP 122/96, publ. LexPolonica nr 313407; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 12.11.2002 r., sygn. I ACa 1156/02, publ. LEX nr 193560).

Przepis art. 64 k.c. ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jako że zawierana umowa sprzedaży lokalu ma charakter cywilnoprawny. Poza tym ogólne odesłanie do stosowania przepisów Kodeksu cywilnego w sprawach dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych zawiera art. 61a ustawy.

Z takim powództwem należałoby wystąpić przed upływem terminu z § 7 ust. 1 rozporządzenia (12 miesięcy od dnia sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego).

Chciałbym jednak zwrócić uwagę na jedno z orzeczeń Sądu Najwyższego wydane na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy ono przepisu, który jest bardzo podobny do analizowanych przepisów ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych, tj:

Art. 34
1. W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu (…) przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:
1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu,
3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony;
(…)
4. Osoby, o których mowa w ust. 1 pkt 3, zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
5. Osoby, o których mowa w ust. 1 i ust. 6, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Otóż Sąd Najwyższy stwierdził iż z przepisu „art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie wynika roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży, a jedynie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przez właściwy organ przeznaczona do sprzedaży. (…)Ustawowe pierwszeństwo przewidziane (…) nie jest jednak równoznaczne z roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie „przymuszające” właściciela do sprzedaży nieruchomości. (…) Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przysługiwałoby zatem uprawnionemu z tytułu pierwszeństwa dopiero w sytuacji, gdyby strony w wyniku przeprowadzonych rokowań uzgodniły wszystkie istotne postanowienia umowy” (wyrok SN z 12.03.2003 r., sygn. III CKN 857/00, publ. LEX nr 78855, oraz cytowane w nim: uzasadnienie uchwały Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18 czerwca 1996 r. W. 19/95 OTK ZU 1996/3 poz. 25, a także uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r. III CZP 62/92 OSNCP 1992/12 poz. 214 czy uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r. V CKN 180/2000 nie publ.).

Jednocześnie w innym z orzeczeń Sąd Najwyższy – dotyczącym sytuacji z cytowanego powyżej art.34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – uznał, iż z pierwszeństwem nabycia wyodrębnionego lokalu w budynku stanowiącym własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego o którym mowa w tym przepisie wiąże się roszczenie osoby uprawnionej o zawarcie umowy sprzedaży (postanowienie SN z 11.09.2003 r., sygn. III CZP 49/2003, publ. LexPolonica nr 363934).

Oceniając szanse ewentualnego wystąpienia z roszczeniem z art. 64 k.c. należy również mieć na uwadze związane z tym praktyczne aspekty. Otóż Sądy czasami większą wagę przywiązują wykładni celowościowej, czy też systemowej niż gramatycznej (co nie zawsze jest prawidłowe, ale jednak zdarza się), a to może prowadzić do przyznania racji WAM.
Analizując przepisy całej ustawy i wydanego do niej rozporządzenia wykonawczego a także zważywszy na cel wprowadzenia instytucji sprzedaży lokali (pozbycie się lokali zbędnych dla wojska, co wynika z zapisów art. 57 ust. 2 ustawy w zw. z art. 23 ust. 4 ustawy) można byłoby pokusić się o stwierdzenie, iż zmiana potrzeb Sił Zbrojnych polegająca na tym, iż lokal przeznaczony wcześniej do sprzedaży przestanie być zbędnym (co ma miejsce obecnie, gdy następuje weryfikacja posiadanych przez WAM kwater i lokali mieszkalnych pod kątem potrzeb związanych z profesjonalizacją sił zbrojnych), daje organom możliwość zrezygnowania ze sprzedaży lokalu.

Nie ma przy tym znaczenia, że żaden z przepisów obecnie obowiązującej ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych (czy też rozporządzenia wykonawczego wydanego do niej) nie stanowi wprost o możliwości wstrzymania sprzedaży lokali mieszkalnych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową. Uzasadnieniem tego stanowiska mogą być bowiem ogólne zasady prawa cywilnego dotyczące prawa własności (dające uprawnienie do swobodnego nią rozporządzania) a także treść:
- § 7 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym „w razie niezawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego z przyczyn leżących po stronie Agencji w terminie określonym w ust. 1, przyjmuje się, że Agencja odstąpiła od sprzedaży lokalu mieszkalnego”,
- § 5 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym „wykaz, o którym mowa w ust. 1, może być bieżąco uzupełniany. Do uzupełnienia wykazu stosuje się odpowiednio przepis ust. 2” (uzupełniany znaczy również zmieniany),
z których można wyprowadzić następujące wnioski:
- w każdym czasie można zmienić wykaz lokali przeznaczonych do sprzedaży,
- skoro organowi przysługuje prawo odstąpienia od sprzedaży po sporządzeniu operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, to tym bardziej prawo takie ma w sytuacji gdy osoba uprawniona złożyła dopiero wniosek.

Osobiście skłaniałbym się jednak ku słusznosci stanowiska o konieczności zawarcia umowy po spełnieniu przesłanek i wydaje mi się że można byłoby przekonać do niego sąd cywilny. Tym bardziej, że osoba uprawniona ma pierwszeństwo nabycia lokalu mieszkalnego w którym zamieszkuje na podstawie tytułu prawnego, co organ potwierdza w pisemnym zawiadomieniu o przeznaczeniu lokalu mieszkalnego do sprzedaży (§ 5 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia).

Sygnalizuję jednak iż jest wiele kontrargumentów dla tej tezy, więc z pewnością nie będą to sprawy łatwe i krótkie, czy też jednolicie rozstrzygane.

Gdyby jednak nawet zgodzić się z drugim stanowiskiem, osobie uprawnionej która spełniła przesłanki, złożyła wniosek i wpłaciła należność z tytułu zryczałtowanych kosztów przygotowania nieruchomości do sprzedaży przysługiwałoby roszczenie o zwrot wpłaconej kwoty. W mojej ocenie nie jest natomiast zasadnym żądanie zwrotu dwukrotności tejże kwoty, gdyż nie należy jej traktować jako zadatek z art. 384 kodeksu cywilnego. Powyższe przyznał Trybunał Konstytucyjny stwierdzając, iż „w wypadku odstąpienia od kupna osobnej kwatery stałej, zaliczka ta podlega zwrotowi w jej nominalnej wysokości” (por. uzasadnienie wyroku z 17.10.2000 r., sygn. K. 16/99)

Nie do konca podzielam również twierdzenia zgodnie z którymi osoba uprawniona mogłaby dochodzić - jako odszkodowania - różnicy pomiędzy ceną wykupu na nowych zasadach a ceną którą by się zapłacił wedle dotychczasowych zasad wykupu, gdyby do zawarcia umowy na dotychczasowych zasadach nie doszło z przyczyn leżących po stronie organu, a jednocześnie wykup nastąpił w przyszłości według nowych przepisów. W mojej ocenie nie ma przepisu, który dawałby podstawę prawną takiemu roszczeniu. Co najmniej dyskusyjną jest teza, iż mógłby ją stanowić przepis art. 417 i nast. kodeksu cywilnego, albowiem po pierwsze, należałoby wykazać bezprawność w działaniu organu (co byłoby utrudnione, zważywszy na uprawnienie organu do odstąpienia od sprzedaży, o którym mowa w § 7 ust. 2 rozporządzenia), a po drugie związaek przyczynowy pomiędzy takim działaniem, a poniesioną szkodą.

Wydaje mi się, iż co najwyżej, odwołując się przez analogię do zasad dotyczących skutków niezawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku podpisania umowy przedwstępnej, można byłoby żądać rekompensaty za szkodę, którą się poniosło przez to, że liczyło się na zawarcie umowy. Odszkodowania takie mają jednak ograniczony zakres i obejmują co najwyżej koszty poniesione w związku z przygotowaniami do zawarcia umowy (np. wpłacony zadatek, koszty kredytu zaciągniętego na wycenę mieszkania i jego zakup, itd.).

Podsumowując, w mojej ocenie nie ma podstaw prawnych do odstępowania od sprzedaży lokali na dotychczasowych zasadach z tego tylko powodu, iż za kilkanaście miesięcy planowane jest wprowadzenie nowych zasad sprzedaży. Są również podstawy do skierowania tego rodzaju spraw na drogę sądową, jednak nie chciałbym przesądzać jak się one zakończą. Skoro ja mogę znaleźć argumenty na poparcie stanowiska WAM, to z pewnością uczynią to również ich prawnicy. Poza tym z doświadczenia wiem, że wielokrotnie już sądy wydając wyroki (w tym w sprawach żołnierzy przeciwko jednostkom organizacyjnym Skarbu Państwa) kierowały się interesem finansowym Skarbu Państwu.

Choć z drugiej strony w wydanej na gruncie sprawy żołnierzy zawodowych uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 11.09.2008 r. (sygn. akt III UZP 1/08) wyjaśniono, iż wykładnia gramatyczna i systemowa przepisów jest ważniejsza niż wykładnia celowościowa i słusznościowa, zatem skoro przepisy nie dają podstawy prawnej do podejmowania danych czynności, to nie można na ich usprawiedliwienie powoływać ogólnych zasad. Podobnie w wyroku WSA w Bydgoszczy z 05.02.2008 r. (sygn. II SA/Bd 1007/07) uznano, iż sądowa kontrola aktów i czynności z zakresu administracji publicznej powinna odbywać się pod względem zgodności z prawem, a nie słuszności. Natomiast w wyroku z 22.10.2003 r. (II UKN 112/2003) Sąd Najwyższy stwierdził iż „sądy podlegają ustawom i orzekają na podstawie obowiązujących przepisów prawa (…) niezależnie od konsekwencji finansowych jakie pociąga za sobą prawidłowe stosowanie prawa. W szczególności sądy nie pełnią strażników finansów publicznych i nie mogą być tak postrzegane".

Zasady słuszności można było wykorzystać też w niniejszej sprawie w obronie praw żołnierzy, którym mimo iż zapoczątkowali już proces wykupu, odmawia się jego kontynuowania na obowiązujących obecnie zasadach. Jak słusznie bowiem zauważył Sąd Najwyższy „w rozważaniach nad konstrukcją i naturą szczególnego stosunku społecznego jakim jest stosunek prawny, w tym także stosunek obligacyjny podkreśla się, iż ma on pełnić w ramach systemu prawa określone funkcje. W ramach tego stosunku strona powinna przestrzegać pewnych pozanormatywnych podstawowych wartości jak dobre obyczaje, zaufanie kontrahenta, reguły sprawiedliwości i słuszności, a przede wszystkim zasadę jawności postępowania” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2005 r., sygn. III CK 562/2004, publ. LexPolonica nr 378301).

Zmiana zasad sprzedaży lokali po rozpoczęciu procedur związanych z wykupem z pewnością nie jest działaniem spełniającym powyższe wytyczne. W mojej ocenie takiemu działaniu można byłoby również zarzucić naruszenie zasad wynikających z art. 5 k.c. (co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 3.10.2000 r., sygn. I CKN 308/00, publ. LEX nr 52468, Biul.SN 2001/1/9, stwierdzając, iż „realizacja roszczenia o zawarcie umowy przekazania nieruchomości (…) podlega ocenie z punktu widzenia art. 5 k.c.”). Sąd wyjaśnił, iż „artykuł 5 kc pozwala odmówić ochrony podmiotowi prawa, który prawo swoje wykonuje sprzecznie z zasadami współżycia społecznego lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Sprzeczność taka określana jest powszechnie jako nadużycie prawa podmiotowego. W ostatnich latach w literaturze wskazuje się natomiast, że użyte w powołanym przepisie zwroty niedookreślone nie oddają istoty nadużycia prawa. Część autorów podnosi, że w istocie w art. 5 kc występuje odesłanie do zasad słuszności, dobrej wiary w znaczeniu obiektywnym, czy zasad uczciwości obowiązujących w stosunkach cywilnoprawnych. Nie odnosząc się do występujących kontrowersji trzeba zauważyć, że obecnie ocena wystąpienia ewentualnego nadużycia prawa podmiotowego powinna być dokonywana z uwzględnieniem przemian, jakie dokonały się w Polsce w ostatnich latach. Oznaczać to musi m.in. wprowadzenie obowiązku zasad uczciwego postępowania także w stosunkach pomiędzy podmiotami nie będącymi osobami fizycznymi. W ten sposób przestanie istnieć podnoszona przed laty wątpliwość, czy art. 5 kc może znaleźć zastosowanie w relacjach pomiędzy osobami prawnymi, a w szczególności czy w takich stosunkach można mówić o sprzeczności z zasadami współżycia społecznego”.

Na zakończenie chciałbym również zauważyć, że nie bez znaczenia dla niniejszej sprawy będą również przepisy przejściowe, które zostaną wprowadzone w ustalanej obecnie wersji zmian ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych.

Gazeta Dom napisała:

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości
http://dom.gazeta.pl/prawo/1,65546,2563385.html

Piotr Miączyński2007-01-17, ostatnia aktualizacja 2007-01-24 16:20
Stara zasada handlu mówi - kiedy dwie strony mają dobre intencje, żadna umowa nie jest im potrzebna. Wystarczy mocny uścisk dłoni. Ty - kupując czy sprzedając mieszkanie - musisz, niestety, przyjąć, że druga strona ma złe zamiary i odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy

Umowa przedwstępna - wzór
Finansowanie kupna mieszkania - informator
Podpisanie aktu notarialnego - informator
Ranking kredytów mieszkaniowych

Najważniejsze jest, abyś podpisał dobrą umowę. Dobrą, czyli chroniącą twoje interesy. Kupując (sprzedając) mieszkanie czy dom, musisz bowiem cały czas dmuchać na zimne i ani przez moment nie zapominać o jednej podstawowej zasadzie - czego nie masz w umowie, nie istnieje. Jeśli trafisz do sądu, bo sprzedawca nie zrobił czegoś, co obiecał, sąd zapyta - a ma pan to na piśmie? Nie masz? To przegrałeś proces.

W "Domu" zamieszczamy wzór umowy kupna mieszkania na rynku wtórnym, która pozwoli ci spać spokojnie. Jednocześnie dodajemy do niej minisłownik z wyjaśnieniem najważniejszych paragrafów oraz dziesięć rad dla osób kupujących nowe mieszkanie.

1. Umowa przedwstępna

Ustalasz ze sprzedającym najważniejsze elementy transakcji - termin jej zawarcia, cenę itp.

Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody sprzedawcy. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast sprzedawcy, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i były prywatny właściciel musi wydać ci mieszkanie.

Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od sprzedawcy możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). Czysto teoretycznie sprzedawca może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa, trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej.

2. Kupujący, sprzedający

Musisz mieć 100 proc. pewność, że osoba, która sprzedaje ci mieszkanie, jest jego właścicielem.

Dlatego warto sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie sprzedający. Unikniesz w ten sposób sytuacji, gdy właścicielem mieszkania jest Jan Kowalski - ojciec, ale sprzedaje je... Jan Kowalski - syn, który do lokalu praw żadnych nie ma.

Kupując mieszkanie od osoby w związku małżeńskim, sprawdź, czy lokal jest w tzw. wspólnocie majątkowej, czy nie. Innymi słowy, czy np. mąż nie sprzedaje go za plecami żony.

Jeśli sprzedający twierdzi, że mieszkanie nabył przed ślubem, w umowie powinien znaleźć się taki fragment: "Sprzedający oświadcza, że prawa do lokalu stanowią jego majątek osobisty, gdyż nabył je przed zawarciem związku małżeńskiego, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową z żoną nie zawierał".

Jeśli lokal sprzedaje małżeństwo: "Małżonkowie .................................... i ..................................... oświadczają, że przysługuje im na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej prawo własności (ewentualnie spółdzielcze własnościowe prawo do...) do lokalu mieszkalnego nr....".

3. Przedmiot umowy

W tym fragmencie umowy musi być dokładnie określone, co kupujesz: mieszkanie na prawie odrębnej własności (często określane jako własność hipoteczna) bądź tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

1. Podstawowa różnica - spółdzielcze prawo do mieszkania nie daje ci własności lokalu (domu). Jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Właścicielem twojego mieszkania jest więc spółdzielnia. Ale owo prawo (tak samo jak przy odrębnej własności) możesz sprzedać, darować, wziąć kredyt pod hipotekę itd. Możesz je także przekazać komuś w drodze spadku.

PAMIĘTAJ! Spółdzielcze własnościowe prawo może należeć do kilku osób (np. ciebie i syna). Członkiem spółdzielni może być jednak tylko jedna osoba, chyba że - wyjątek - prawo przysługuje tobie i żonie (albo mężowi). Prawo odrębnej własności może należeć do kilku osób.

UWAGA! Nie trzeba być członkiem spółdzielni, aby mieć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu! Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możesz przekształcić w prawo odrębnej własności. Wystarczy tylko złożyć odpowiedni wniosek do spółdzielni.

2. Jeśli kupujesz spółdzielcze prawo do lokalu, to ten fragment umowy powinien wyglądać tak: "Przedmiotem umowy jest zobowiązanie do sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr... przy...".

3. Ustal, czy: - mieszkanie ma pomieszczenia dodatkowe (piwnicę, taras, balkon, garaż). Jeśli należą one do mieszkania, powinny być wymienione w tym fragmencie umowy.

4. Oświadczenie sprzedającego

Powinno ci gwarantować, że mieszkanie jest "czyste", czyli: bez żadnych wad prawnych (np. hipoteki na kilkaset tysięcy), fizycznych (cieknącego dachu), zaległości czynszowych (niezapłacone rachunki za mieszkanie za kilkanaście tysięcy) bądź wcześniej podpisanej innej umowy przedwstępnej.

Uwaga! Sprzedający ponosi wszelkie koszty związane z korzystaniem z lokalu (miejsca garażowego) za okres do dnia wydania mieszkania (garażu) kupującemu.

5. Oświadczenie kupującego

Kupujący oświadcza, że "widzi, co kupuje", innymi słowy, że akceptuje taki, a nie inny stan lokalu

Zwróć uwagę na fragment "posiada środki na zakup prawa do lokalu". To ekstra zabezpieczenie dla sprzedającego. Czasami zdarza się sytuacja, że kupujący wycofuje się z umowy ze swojej winy (bo np. nie dostał kredytu), a następnie żąda zwrotu zadatku, bo "przecież on chciał kupić, a bank kasy nie dał". Taki paragraf dodatkowo przekonuje sąd, że kupujący wiedział, co robi, podpisując umowę i brał na siebie ryzyko nieotrzymania kredytu.

6. Dokumenty

Zanim dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej, powinieneś zobaczyć kilka dokumentów.

1. Akt własności lokalu bądź przydział (jeśli mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe, jest to dokument, w którym spółdzielnia przyznaje prawo do mieszkania).

2. Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze, jego właściciel powinien przedstawić "zaświadczenie do sprzedaży" wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Zaświadczenie informuje, że sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o powierzchni (...), pod adresem (...). Wiele spółdzielni zamieszcza w zaświadczeniu także inne istotne informacje, np. czy sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego sprzedającego, czy lokal jest zadłużony i ewentualnie na ile, oraz czy ma księgę wieczystą, czy nie.

3. Podobne zaświadczenie wydaje również wspólnota.

4. Wypis z księgi wieczystej. W przypadku mieszkania na tzw. prawie odrębnej własności (co to jest, patrz niżej) kupowanego na rynku wtórnym księga będzie zawsze. Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe - UWAGA - od pierwszego właściciela, może jej nie być. Sprzedający będzie miał tylko tzw. przydział. Wtedy ten fragment umowy wyglądać powinien tak: "Sprzedający oświadcza, że spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu nie ma urządzonej księgi wieczystej".

7. Cena

Precyzyjnie powinno być określone, ile płacisz i za co. Innymi słowy, nie może być wątpliwości, czy np. cena 400 tys. obejmuje dodatkowo garaż, czy płacisz za niego ekstra.

8. Termin

To podstawowy element umowy przedwstępnej - ustalenie terminu podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości. Standardowo jest to od czterech do sześciu tygodni od zawarcia umowy przedwstępnej.

9. Zapłata

Jeśli kupujący będzie się wspomagał kredytem bankowym, na pieniądze (drugą transzę) sprzedający będzie musiał poczekać kilka dni (zazwyczaj około pięciu) od momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (podpisania aktu notarialnego kupna - sprzedaży).

Do wypłaty pieniędzy bank potrzebuje wypisu z aktu notarialnego przyniesionego przez kupującego bądź sprzedającego. Pieniądze mogą być przy tym wypłacone tylko na rachunek bankowy sprzedającego.

10. Zadatek czy zaliczka

Zaliczka, gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego (bo np. nie dostał kredytu), to sprzedający zwraca mu pieniądze. Działa to również w drugą stronę. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego (bo np. znalazł lepszą ofertę), zwraca zaliczkę i koniec sprawy.

Z zadatkiem jest inaczej. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, traci pieniądze, które dał przy podpisywaniu umowy. Gdy sprzedawca chce się wycofać z umowy, musi go wypłacić w podwójnej wysokości - czyli oddać pieniądze, które dostałeś od kupującego, oraz dołożyć drugie tyle z własnej kieszeni. Ile? Zaliczka bądź zadatek to standardowo 10 proc. wartości transakcji. Może być jednak mniejsza (np. 5 proc.), gdy wartość transakcji jest bardzo duża bądź umowa jest podpisywana w formie aktu notarialnego (sprzedający ma większą pewność, że do transakcji dojdzie).

Co więc wybrać?

Rada dla sprzedającego Jeśli masz pewność, że na 100 proc. chcesz sprzedać lokal i znalazłeś świetnego kupca, wybieraj zadatek. Jeśli zaś czujesz, że z twojej winy coś może nie wypalić, wybierz lepiej zaliczkę.

Rada dla kupującego.

Czym wyższy zadatek, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że sprzedawca będzie chciał wycofać się z umowy.

11.

Jeśli sprzedający zataił coś odnośnie stanu prawnego lokalu (np. że obciążona jest jeszcze niewpisaną do księgi wieczystej hipoteką), kupujący może wycofać się bez żadnych konsekwencji z transakcji i dostać - jeśli był on przewidziany - zadatek w podwójnej wysokości.

Nowe mieszkanie - co powinno koniecznie być w umowie

1. Oświadczenie dewelopera, że jest właścicielem gruntu, na którym ma stać budynek.

2. Zapewnienie, że przeniesie na ciebie własność mieszkania w stanie wolnym od wszelkich obciążeń wraz z udziałem we współwłasności działki, na której będzie usytuowany budynek, oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku.

3. Dokładną lokalizację budynku, w którym ma być twoje mieszkanie, jeśli nie ma jeszcze adresu, musi być podany numer księgi wieczystej działki.

4. Dokładne usytuowanie mieszkania w budynku: piętro, numer, a także jego powierzchnię, powierzchnię piwnicy, tarasu, balkonu, miejsca postojowego w garażu podziemnym, komórki gospodarczej itp.

5. Cenę mieszkania podaną tak, żebyś nie miał wątpliwości, ile zapłacisz. Deweloperzy i spółdzielnie stosują dwie metody:

a) według postępów robót na budowie - płacisz tylko za to, co zostało zrobione. Korzystnie więc jest się umówić np. tak: - I rata - 5 proc. wartości inwestycji płatne w dniu podpisania umowy przedwstępnej; - II rata - 30 proc. po wykonaniu stanu zerowego, czyli fundamentów; - III rata - 30 proc. po wykonaniu stanu surowego itd.

b) ratalny - co miesiąc, kwartał itp. Jeśli deweloper (spółdzielnia) zmusza cię do przyjęcia tego wariantu, staraj się jak najmniej zapłacić na początku.

Umów się tak, żebyś mógł główne transze opłat wnosić wtedy, kiedy budowa będzie już bardzo widocznie zaawansowana. Ustal też, że ostatnia wpłata nastąpi dopiero po odbiorze mieszkania, w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność domu, mieszkania na ciebie.

6. Dokładny termin ukończenia inwestycji, czyli konkretną datę, np. 1 kwietnia 2009 r.

7. Zapis o karach umownych za niedotrzymanie terminu - najlepiej, żeby były to odsetki ustawowe naliczane za każdy dzień opóźnienia.

Przyjrzyj się, jakie kary grożą ci za wycofanie się z umowy (zwykle jest to ok. 5 proc. wartości mieszkania). Grożąca ci kara umowna powinna być w takiej samej wysokości jak grożąca deweloperowi.

8. Wstaw do umowy warunek, że powierzchnia mieszkania będzie liczona według jednej z dwóch polskich norm:

a) PN-70/B - 02365 z 30.6.1970 r. lub b) PN-ISO 9836-1997 z 28.10.1997 r.

9. Dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper przeniesie na ciebie własność nieruchomości trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma to być konkretny termin, np. do 1.1.2010 r.

10. Zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od momentu podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy.

Po co to?

Bywają przypadki, że deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze haczyki to:

- od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu, kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką);

- od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania).

Garaż i odsetki od kredytu mieszkaniowego

link: http://podatki.pl/artykuly/14_482.htm

Czy wydatki na spłatę odsetek od kredytu mieszkaniowego, którym w części został sfinansowany zakup lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do tego lokalu pomieszczeniem gospodarczym, garażem, udziałem we wspólnych częściach budynku i udziałem we własności gruntu, podlegają w całości odliczeniu od podstawy opodatkowania?

Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze. zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 12.04.2006 r., uzupełnionego w dniu 15.05.2006 r. i 16.05.2006 r., uznaje za prawidłowe stanowisko Pani przedstawione we wniosku.

W złożonym w dniu 12.04.2006 r. wniosku przedstawiła Pani stan faktyczny, z którego wynika, że w 2003 r. zawarła Pani umowę przedwstępną z firmą deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do tego lokalu pomieszczeniem gospodarczym, garażem, udziałem we wspólnych częściach budynku i udziałem we własności gruntu.

Na ww. inwestycję zaciągnęła Pani kredyt mieszkaniowy w wysokości 80.000,00 zł, który wraz z kwotą stanowiącą Pani środki własne w wysokości 148.958,60 zł został przeznaczony na jej sfinansowanie.

Poniesione przez Panią wydatki zostały udokumentowane fakturami na łączną kwotę 203.958,60 zł, która nie uwzględnia wydatku w wysokości 25.000,00 zł poniesionego na zakup udziału we własności gruntu.

W tym stanie faktycznym zwróciła się Pani z zapytaniem, czy wydatki poniesione na spłatę odsetek od ww. kredytu mieszkaniowego, którym w części została sfinansowana inwestycja - podlegają w całości odliczeniu od podstawy opodatkowania.

Opisany powyżej stan faktyczny doprecyzowała Pani dołączając w dniu 15.05.2006 r. i 16.05.2006 r. kserokopie dokumentów, po analizie których ustalono, że w dniu 13.05.2003 r. z firmą deweloperską zawarła Pani wraz z mężem umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie umowy zawartej w dniu 13.06.2003 r. z bankiem uzyskali Państwo kredyt mieszkaniowy w kwocie 80.000,00 zł na sfinansowanie kosztów ww. inwestycji.

Następnie zawartą w formie aktu notarialnego Umową Sprzedaży, w dniu 13.01.2004 r. nabyła Pani z mężem lokal mieszkalny od firmy developerskiej, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Całość tej inwestycji wyceniono na kwotę 228.958,59 zł. Na powyższy wydatek składają się następujące wpłaty:

- udokumentowana fakturą z dnia 16.06.2003 r. wpłata na zakup lokalu mieszkalnego w wysokości 125.791,71 zł, na którą składa sie kwota 45.791,72 zł jako wkład własnych środków i kwota 80.000,00 zł, pochodząca z zaciągniętego przez Państwa kredytu mieszkaniowego,
- udokumentowana fakturą z dnia 07.01.2004 r. wpłata na zakup lokalu mieszkalnego w wysokości 78.166,88 zł,
- nieudokumentowana fakturą wpłata na zakup udziału we własności gruntu w wysokości 25.000,00 zł.

Z dniem 01.01.2002 r. weszły w życie wprowadzone ustawą nowelizacyjną z dnia 21.11.2001 r. (Dz. U. Nr 134, poz. 1509) przepisy art. 26b) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), przewidujące ulgę podatkową w postaci możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania wydatków na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Z dniem 01.01.2004 r. przepisy ww. art. 26b) regulującego korzystanie z ww. ulgi uległy znowelizowaniu (Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1956).

Zgodnie z treścią art. 26b) ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 odlicza się, z zastrzeżeniem ust. 2-4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:

1. budową budynku mieszkalnego albo
2. wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
3. zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
4. nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

Ponadto w myśl art. 26b) ust. 2 ustawy, odliczenie wydatków na spłatę odsetek od kredytu na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika stosuje się, jeżeli:

1. kredyt (pożyczki) był udzielony po dniu 1 stycznia 2002 r.,
2. kredyt (pożyczka) był udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek), a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z inwestycji wymienionych w ust. 1,
3. inwestycja wymieniona w ust. 1 dotyczy budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu - określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej na podstawie obowiązujących ustaw,
4. inwestycja wymieniona w ust. 1 dotyczy budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, którego budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002 r., a ponadto w przypadku inwestycji:

a) związanej z budową budynku mieszkalnego (...),
b) związanej z wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej (...) albo z zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej - została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, którą jedną ze stron jest podatnik.

5. do zeznania podatkowego, składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia podatnik dołączy oświadczenie, według ustalonego wzoru, o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku,
6. odsetki od kredytu:

a) zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot uprawniony do udzielania kredytu,
b) nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku,
c) nie zostały odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym,

7. podatnik lub jego małżonek nie korzystał lub nie korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, przeznaczonych na:

a) zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
b) budowę budynku mieszkalnego,
c) wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej,
d) zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
e) nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne,
f) przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu,
g) systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach.

Omawiana ulga - w świetle powyższych przepisów - została obwarowana licznymi zastrzeżeniami ograniczającymi krąg uprawnionych. Nie obejmuje ona spłaty samego kredytu (pożyczki), a jedynie spłatę odsetek od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty 189.000,00 zł, naliczonych za okres począwszy od dnia 1 stycznia 2002 r., z zastrzeżeniem ust. 5 art. 26b), i zapłaconych od tego dnia.

Należy zaznaczyć, że jeżeli przyznany kredyt wykorzystywany jest na inwestycję mieszkaniową oraz nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, odliczeniu nie podlegają odsetki od tej części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie tego gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych udokumentowanych wydatkach mieszkaniowych, zgodnie z art. 26b) ust. 3 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych określa także terminy dokonywania odliczenia z tytułu spłaty odsetek od kredytu (pożyczki). Zgodnie z art. 26b) ust. 5 tejże ustawy, odliczenia z tytułu omawianej ulgi można dokonać najwcześniej za rok podatkowy, w którym zostanie zakończona dana inwestycja. Jeżeli odsetki, o których mowa zostały zapłacone przed rokiem zakończenia inwestycji sfinansowanej kredytem, wówczas - zgodnie z przepisem art. 26b) ust. 6 - mogą być one odliczone od podstawy opodatkowania również w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki.Stosownie zaś do przepisu art. 26b) ust. 7 ww. ustawy, przedmiotowe odsetki zapłacone przed rokiem zakończenia inwestycji mogą być odliczone od podstawy opodatkowania również w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki - w tym przypadku odliczeniu podlega wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym dokonano pierwszego odliczenia.

Z pkt 12.2 ww. umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego wynika, że na cenę sprzedaży składa się:

a) cena lokalu mieszkalnego - 150.000,00 zł (netto),
b) cena sprzedaży pomieszczenia gospodarczego - 20.615,51 zł (netto),
c) cena sprzedaży garażu - 20.000,00 zł (netto),
d) cena sprzedaży gruntu - 25.000,00 zł.

Po doliczeniu do cen sprzedaży określonych w pkt 12.2 a), b) i c) podatku od towarów i usług VAT według obowiązującej ustawowo stawki 7% łączna kwota wydatku na zakup lokalu mieszkalnego, pomieszczenia gospodarczego i garażu, wynikająca z załączonego aktu notarialnego wyniosła 203.958,59 zł.

Mając na uwadze treść powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz załączonych dokumentów, a w szczególności faktury, z której wynika, że kredyt został przeznaczony na zakup lokalu mieszkalnego - odliczeniu od podstawy opodatkowania podlega kwota wydatków poniesionych na spłatę odsetek od udzielonego kredytu przeznaczonego na zakup lokalu mieszkalnego.

Niniejsze postanowienie odnosi się wyłącznie do stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w 2006 r.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa interpretacja niniejsza nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe do czasu jej zmiany lub uchylenia w trybie art. 14b § 5 ustawy - Ordynacja podatkowa.

Postanowienie IB/415-24/06 z 27.06.2006 r., Urząd Skarbowy Łódź-Polesie
Źródło:
Podatki.pl

Inwestora sprawdź w Krajowym Rejestrze Sądowym

Aneta Gawrońska 01-06-2008, ostatnia aktualizacja 01-06-2008 16:04

Podaż mieszkań powinna w najbliższym czasie wzrosnąć, ale duży deficyt mieszkaniowy w Polsce będzie barierą dla dużych obniżek cen lokali. Dzisiejsze spowolnienie w zaciąganiu kredytów hipotecznych jest przejściowe

O co klienci najczęściej pytają doradców mieszkaniowych? Z czym mają największe problemy?

Katarzyna Grabowska: O ile wygląd nieruchomości, lokalizacja i jej rozkład są elementami poddanymi ocenie subiektywnej klienta, o tyle status prawny mieszkania, domu lub działki jest zazwyczaj trudny do oceny. Klienci najczęściej proszą o fachową pomoc i opinię na temat księgi wieczystej, potwierdzenia stanu własności nieruchomości oraz innych niezbędnych dokumentów, takich jak np. pozwolenie na budowę, wypis z ewidencji gruntów.

Która ze sfer doradztwa jest najbardziej skomplikowana â gdzie porady udzielić jest najtrudniej ze względu chociażby na niejednoznaczne przepisy?

W zasadzie każdy przypadek zakupu nieruchomości jest inny. Każdą transakcję kupna należy traktować odrębnie. Doradztwo w zakresie zakupu nieruchomości i jego finansowania każdorazowo wymaga przeanalizowania wszystkich dostępnych informacji, również przepisów prawa, oraz ich interpretacji. W zależności od stopnia skomplikowania transakcji rolą doradcy jest wykorzystanie wszystkich możliwych narzędzi i informacji, aby klient mógł bez obaw podjąć decyzję o zainicjowaniu transakcji.

Czy klienci często skarżą się na deweloperów?

W firmach deweloperskich poziom obsługi klienta jest różny. Zazwyczaj zależy on od doświadczenia oraz ilości i jakości zrealizowanych przez dewelopera inwestycji. Jednak najważniejszym elementem w całej transakcji klienta z deweloperem jest umowa przedwstępna. I tu można spotkać wiele rozbieżności, pułapek prawnych i niedozwolonych klauzul. Niejednoznaczne zapisy w umowach przedwstępnych, uniemożliwianie podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, brak konkretnych i wiążących terminów zakończenia inwestycji, standard wykonania nieruchomości różniący się od zapisów w umowie przedwstępnej, zastrzeżenie przez deweloperów możliwości zmiany ceny po podpisaniu umowy oraz nierówne rozłożenie kar umownych na obie strony umowy to podstawowe i najczęściej spotykane mankamenty tych umów. Z pomocą klientom przyszedł Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przeanalizował około 500 wzorów umów deweloperskich i opracował raport, w którym znajdują się niedozwolone klauzule stosowane przez deweloperów, na które należy zwrócić szczególną uwagę. Raport można znaleźć m.in. na stronie UOKiK.

Czy rozwiązania prawne, różnorodność umów, jakie stosują deweloperzy, powodują, że klienci gubią się w tym gąszczu?

Liczba paragrafów, odwołań do innych dokumentów, stricte prawne sformułowania mogą przyprawić klienta o zawrót głowy. Najlepszym sposobem na tę dolegliwość jest skonsultowanie wzoru umowy z prawnikiem, który fachowym okiem przeanalizuje umowę i wskaże ewentualne zapisy do poprawy lub negocjacji z deweloperem.

Kolejnym sposobem na zminimalizowanie ryzyka podpisania niekorzystnej dla kupującego umowy jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej nie gwarantuje kupującemu możliwości dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej â a więc przeniesienia własności nabytego mieszkania.

Co zrobić, żeby mieć pewność, że pieniądze powierzamy właściwemu deweloperowi?

Aby nabrać pewności co do rzetelności i wiarygodności wybranego przez klienta dewelopera, należy sprawdzić kilka podstawowych elementów:

Dane dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym (dokumenty założycielskie)

Zapisy w księdze wieczystej dotyczące przede wszystkim własności, oznaczenia nieruchomości, wpisanych roszczeń czy obciążeń hipotecznych

Dokumenty dotyczące inwestycji takie jak np. pozwolenie na budowę, wypis z rejestru gruntów oraz ksiąg wieczystych

Posiadanie przez dewelopera zastrzeżonego rachunku powierniczego w banku finansującym inwestycje â w takich przypadkach nadzór nad inwestycją prowadzi bank

Dotychczas zrealizowane inwestycje, ich terminowość i jakość realizacji

Opinie mieszkańców i zainteresowanych klientów na temat dewelopera, fora internetowe

Członkostwo w Polskim Związku Firm Deweloperskich, który zrzesza firmy przestrzegające dobrowolnego kodeksu dobrych praktykNa podstawie zebranych i przeanalizowanych informacji można zwiększyć prawdopodobieństwo, że inwestycja z wybranym deweloperem będzie przebiegała terminowo i bez żadnych problemów.

Czy mieszkanie kupować teraz, czy czekać na kolejne obniżki cen? Skąd wiedzieć, że to już właściwy moment?

Ostatnio obserwujemy stabilizację cen w największych polskich miastach i raczej nie spodziewamy się silnych obniżek cen. Co prawda podaż mieszkań powinna w najbliższym czasie wzrosnąć, natomiast wysoki deficyt mieszkaniowy w Polsce będzie stanowić wsparcie dla cen mieszkań. Oczekujemy, że ewentualne obniżki nie przekroczą 10 â 15 procent i nierzadko będą zakamuflowane poprzez na przykład włączenie garażu w cenę mieszkania lub promocje w rodzaju opłacenia VAT za klienta. Pośród większych graczy wyjątkiem może być deweloper J.W. Construction, który zapowiada zastosowanie nowej, tańszej technologii budowy mieszkań.

A jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, czy istnieje niebezpieczeństwo, że przydarzy nam się kryzys kredytów hipotecznych?

Tego rodzaju obawy nie mają uzasadnienia z punktu widzenia bieżącej sytuacji i perspektyw rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Związek Banków Polskich przewiduje, że wartość udzielonych kredytów hipotecznych osiągnie w 2008 r. wartość 68 mld zł, co oznacza wzrost na poziomie ponad 13 procent względem 2007 roku, kiedy to udzielono kredytów hipotecznych o wartości 60 mld zł. Liczba ta jest imponująca, zważywszy na aktualną wartość całego portfela na poziomie 130,4 mld zł. ZBP oczekuje, że bieżące spowolnienie w sprzedaży kredytów jest tylko przejściowe. Zdają się to potwierdzać dobre dane największego gracza na rynku pod względem portfela kredytów hipotecznych â PKO BP. Poinformował on, że sprzedał w kwietniu kredyty na kwotę 1,4 mld zł, czyli blisko połowę tego, co w całym pierwszym kwartale 2008 roku (2,9 mld zł).

Duży potencjał rynku odzwierciedla również niska relacja portfela kredytów hipotecznych do PKB, kształtująca się aktualnie na poziomie 11 proc. w stosunku do średniej unijnej w granicach 40 â 50 proc. Optymistyczną opinię o rynku ma także Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową prognozujący wzrost portfela kredytów hipotecznych do poziomu bliskiemu 175 mld zł już w 2009. Udział kredytów zagrożonych jest w bankach nadal niski, a rynek analogiczny do amerykańskiego subprime dziś praktycznie nie istnieje.

Źródło : Rzeczpospolita

http://www.rp.pl/artykul/142211.html

Negocjacje stają się coraz bardziej elastyczne

Dorota Kaczyńska 05-09-2008, ostatnia aktualizacja 05-09-2008 07:00

Nabywcy nowych mieszkań są dziś na lepszej pozycji podczas negocjacji z deweloperami niż w ubiegłym roku. Transakcje ciągle jednak bywają dla nich niebezpieczne

Boom na rynku nieruchomości w ostatnich latach spowodował, że klient, który kupował mieszkanie u dewelopera, stawał zwykle przed dylematem â albo podpisze umowę w takiej wersji, jaka została zaproponowana przez sprzedającego, albo musi zapomnieć o transakcji. Czasy się zmieniły.

Jednak w umowach deweloperskich nadal jest wiele zapisów na niekorzyść klientów.

Niekorzystne transakcje

Jeszcze rok temu negocjacje zmierzające do zmiany warunków umowy w ogóle nie wchodziły w grę.

â Deweloper, który np. oddawał inwestycję na 500 mieszkań i musiał zawrzeć najpierw pół tysiąca umów przedwstępnych sprzedaży, a następnie tyle samo umów przyrzeczonych, nie chciał po prostu w każdym przypadku angażować się do negocjowania warunków umów. Poza tym łatwiej zapanować nad realizacją setki tożsamych umów niż nad wykonaniem setki umów o różnej treści â tłumaczy Radosław Skowron, adwokat z kancelarii Kaczor, Klimczyk, Pucher, Wypiór.

Dodatkowo banki finansujące inwestycje zwykle zastrzegały sobie przy umowach kredytowych, że zmiany w zaakceptowanym już wzorze umów sprzedaży podlegają aprobacie ze strony banku.

â Gdyby więc deweloper za każdym razem, gdy klient chciał zmieniać umowę, musiał najpierw konsultować to z bankiem, a potem jeszcze ze swoim prawnikiem, biznes w tej branży stałby się po prostu dużo trudniejszy â dodaje.

Zmiana na lepsze

Przy wyborze odpowiedniego dewelopera przydatny może być raport sporządzony przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) opublikowany 25 lipca 2007 r. â W tym dokumencie UOKiK przeanalizował wzorce umowne stosowane przez prawie 200 deweloperów, spółdzielnie mieszkaniowe, a także towarzystwa budownictwa społecznego. Raport zawiera wiele przykładów postanowień umownych, które zostały przez UOKiK uznane za szkodliwe dla nabywców mieszkań â przypomina Michał Winiarz, prawnik z kancelarii Magnusson.

Podpisując umowę z deweloperem, warto zwrócić uwagę m.in. na zapisy dotyczące możliwości odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie sprzedającego oraz kar umownych.

Kary te powinny być bowiem zastrzeżone na rzecz kupującego na wypadek wszelkiego rodzaju opóźnień w pracach budowlanych lub w oddaniu lokalu. Wszelkiego rodzaju opóźnienia mogą bowiem mieć negatywne znaczenie, na przykład w przypadku kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego. â Niestety, powszechnie stosowaną na naszym rynku praktyką jest nierówne traktowanie stron umowy poprzez nakładanie na potencjalnego klienta kar za niewykonanie ciążących na nim obowiązków nieproporcjonalnie wysokich w stosunku do tych kar, które ponosiłby deweloper z tytułu niedotrzymania postanowień umowy â zauważa Michał Winiarz.

Od momentu ukazania się raportu UOKiK część deweloperów stara się tak konstruować stosowane przez siebie wzorce umów, aby nie zawierały one klauzul, które mogłyby zostać uznane za niedozwolone, tzn. takich, które niesprawiedliwie kształtowałyby prawa i obowiązki klienta i dewelopera. â Zjawisko odchodzenia przez deweloperów od tego typu klauzul jest szczególnie widoczne w ostatnim czasie. Wobec znacznego wzrostu cen mieszkań, których podaż jest niewspółmiernie wysoka w stosunku do popytu, deweloperzy się starają, aby ich oferta była jak najbardziej atrakcyjna. Sytuacja zastoju na rynku nieruchomości powoduje, że deweloperzy są coraz bardziej elastyczni i stosują wszelkiego rodzaju promocje, aby przekonać nabywców do zakupu mieszkania czy domu właśnie w ich konkretnej inwestycji. W związku z tym wydaje się, że warto podejmować próby negocjacji postanowień umów z deweloperami, tak aby ich treść była jak najbardziej korzystna dla nabywcy, a jego prawa i ewentualne roszczenia w stosunku do dewelopera w pełni zabezpieczone â opowiada Winiarz.

â Teraz deweloperzy są dużo bardziej skłonni do tego, by po pierwsze, już same wzorce oferowanych umów były dla nabywców bardziej przyjazne, a po drugie, są otwarci na negocjowanie z klientami indywidualnych warunków umów sprzedaży â dodaje Radosław Skowron.

Blokada działalności

Jednocześnie, jak utrzymuje Radosław Skowron, nie da się uniknąć w umowie wszystkich klauzul niedozwolonych. â Gdyby bowiem stosować logikę Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta, który dokonuje abstrakcyjnej kontroli wzorców umownych, to prowadzenie w Polsce racjonalnej działalności ekonomicznej nie byłoby przez deweloperów możliwe â przekonuje Skowron. Jako przykład podaje uznanie przez UOKiK za niedozwoloną klauzuli, która przewiduje, że do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami, a w przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny. â Innymi słowy przerzucenie ryzyka wzrostu stawki podatku obrotowego na nabywcę mieszkania jest wykluczone. Obecna lista niedozwolonych klauzul umownych liczy już blisko półtora tysiąca pozycji. Gdyby dany deweloper chciał na ich podstawie skonstruować wzór umowy sprzedaży, to opłacalność inwestycji stanęłaby pod dużym znakiem zapytania â twierdzi Skowron.

Rzeczpospolita

http://www.rp.pl/artykul/176668,186090_ ... yczne.html

Wyjaśnienia
do Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego w związku ze zgłoszonym uwagami na Forum www.sliczna.eu.

Wszystkich Klientów Instal Kraków S.A. zaprasza do Biura Sprzedaży Mieszkań w Krakowie, ul. Fabryczna 6, gdzie zostaną przedstawione wszystkie dokumenty związane z budową „Osiedla Śliczna” oraz wyjaśnione kwestie związane z jego procesem budowlanym, a także planowaną budową „Osiedla Śliczna II” oraz wątpliwości związane z umową przedwstępną.

Odnosząc się do uwag przedstawionych na Forum www.sliczna. eu wyjaśniamy:

Istotnie Instal Kraków S.A. jest tylko użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której podjął się budowy „Osiedla Śliczna”. Instal Kraków SA nie zamierzał zbywać więcej praw niż jemu przysługują, stąd w projekcie umowy zostaną w sposób czytelny wprowadzone zmiany, z których wynikać będzie, iż sprzedawane będą udziały w użytkowaniu wieczystym i ustanowione służebności gruntowe na użytkowaniu wieczystym.

Instal Kraków S.A. jest otwarty na propozycje Klientów w zakresie zakupu lokali mieszkalnych. Nigdy nie zamierzaliśmy sprzedawać komórek lokatorskich osobom, które ich nie chcą, tym bardziej, że jest ich mniej niż lokali mieszkalnych. Przedstawiono Państwu wzór umowy z przynależną do mieszkania komórką lokatorską, bowiem dotychczas przez nas zawarte umowy je obejmowały, a z prowadzonych rozmów wynika, iż wiele osób jest zainteresowanych ich zakupem.

Kwestie związane z naliczaniem podatku VAT wynikają z ustawy z dnia 11.03.2004r o podatku od towarów i usług, gdzie w art. 5 wskazano, iż opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług – sprzedaż mieszkania traktowana jest jako towar.

„Osiedle Śliczna” budowane jest na podstawie pięciu pozwoleń na budowę, które zostały wydane w różnych terminach, realizowane przez trzech wykonawców na podstawie odrębnych umów. Z uwagi na różne okresy oddawania poszczególnych budynków przez wykonawców, różne są okresy zakończenia budowy poszczególnych budynków, ostatni budynek zostanie przekazany przez wykonawcę w terminie do 30.06.2008r.

Instal Kraków przejął od Firmy Inwestycyjnej Leopard S.A. budowę Osiedla we wrześniu br. stwierdzając nieznaczne opóźnienie prac do obowiązującego pierwotnie harmonogramu.

Umowa przyrzeczona ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży może zostać podpisana po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności tego lokalu.
W jednym terminie nie jest możliwe zawarcie więcej niż 6 umów notarialnych, dlatego też będziemy zawiadamiać Klientów o możliwym terminie i miejscu jego zawarcia, uwzględniając indywidualne uwagi Klientów. Ponieważ to do obowiązków Instalu należy zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów do zawarcia umowy, dlatego też to on pierwszy, po ich uzyskaniu, zaproponuje termin zawarcia umowy notarialnej. W żaden sposób nie chcemy Klientom ustawiać życia, ale ponieważ do zawarcia umowy potrzebny jest notariusz, on również ma tu decydujące znaczenie w uzgodnieniu terminów zawarcia umowy.
Wyjaśniamy, iż do przeniesienia udziału w części garaży wielostanowiskowych niezbędne jest najpierw uzyskanie wpisu w księdze wieczystej odrębnej własności garażu, a dopiero później możliwa jest ich sprzedaż. Tak więc niezwłocznie po uzyskaniu przez Instal Kraków S.A. zaświadczenia o samodzielności garaży wielostanowiskowych Spółka ustanowi odrębną własność lokalu garażowego i wystąpi z wnioskiem o jego ujawnienie w księdze wieczystej. Niezwłocznie po otrzymaniu zawiadomienia z Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza. Sprawa wpisu do ksiąg wieczystych nie jest zależna od Instal Kraków S.A. W tej sytuacji termin przeniesienia własności udziałów w garażach i użytkowaniu wieczystym, z przyczyn niezależnych od nas ulegnie przedłużeniu.

Wyjaśniamy, iż w Spółce obowiązuje Centralny Rejestr Umów w skrócie CRU, który daje możliwość identyfikacji wpłat dokonywanych przez wszystkich naszych Klientów.

Wydanie lokalu mieszkalnego nastąpi przed zawarciem umowy jego sprzedaży. Od tego momentu Klienci będą w posiadaniu lokalu na zasadach użytkowania. Instal Kraków S.A. przekaże Klientom klucze do lokali, w których będą oni mogli m.in. wykonywać prace wykończeniowe. W umowie przedwstępnej sprzedaży można wskazać termin wydania rzeczy sprzedanej. a w konsekwencji treści art. 548 kc. - z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.

Kodeks cywilny przewiduje w art. 396 instytucję odstępnego, z takiej możliwości Spółka skorzystała wprowadzając stosowny zapis w umowie.

Czynności administracyjno-techniczne związane z przejęciem i opróżnieniem lokalu polegać będą m.in. na rozliczeniu opłat związanych z kosztami zarządu, przekazaniem wolnego od osób i rzeczy lokalu Instal Kraków S.A.

Wskazany w Â§ 11 ust. 2 termin jest terminem w pewnym sensie instrukcyjnym dla Instal Kraków S.A. w którym to czasie jest zobowiązany przedstawić notariuszowi projekt umowy i ustalić datę zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli klient nie będzie mógł w tym terminie stawić się u notariusza, Instal dostosuje się do potrzeb Klienta.

Instal Kraków S.A. informuje, iż przygotowano korektę przedstawionego Państwu wzoru umowy uwzględniając część Państwa uwag. W zakresie sposobu zapłaty ceny lokalu dostosujemy zapisy do zapisów obowiązujących w umowie z FI Leopard S.A. po otrzymaniu jej kopii. Wobec powyższego zapraszamy Klientów do naszego Biura Sprzedaży.
Ponadto informujemy Klientów, iż wszystkie otrzymane uwagi do trójstronnego Porozumienia, przekazaliśmy do uzgodnienia zarówno do Banku PKO BP S.A. jak i do FI Leopard S.A. Po otrzymaniu od nich stanowiska, niezwłocznie przekażemy Państwu uzgodniony przez Bank, Leopard i Instal projekt Porozumienia.

Szanowni Państwo – Klienci Firmy „Leopard”,

W nawiązaniu do spotkania z dnia 6 listopada 2007r informujemy, iż – po intensywnych konsultacjach z Bankiem udzielającym linii kredytowej jak i Firmą „Leopard” – uzgodniliśmy treść Porozumienia uwzględniającą sugestie Firmy „Leopard” jak i uwagi Banku kredytującego.

W odpowiedzi na Państwa oczekiwania Zarząd INSTAL Kraków S.A. podjął decyzję o rezygnacji - w stosunku do Państwa - z wersji pierwotnie zaprezentowanej Umowy, a wyraził zgodę na wprowadzenie jedynie niezbędnych, zdaniem Zarządu Spółki, zapisów do wzoru Umowy udostępnionej nam przez Firmę „Leopard” - w formie przedstawionego w załączeniu Aneksu.

Po przeprowadzeniu analizy i oceny technicznej zaawansowania robót budowlanych zaproponowane, we wcześniejszej wersji Umowy, terminy przekazania budynków uległy istotnej korekcie.
Poniżej podaję skorygowane terminy:
obiekt/zakończenie budowy/przeniesienie własności
- Budynek 30A/31.03.2008/30.06.2008
- Budynek 30B/31.05.2008/31.07.2008
- Budynek 30C/31.08.2008/31.10.2008
- Budynek 30D/31.03.2008/30.06.2008
- Garaż A/31.03.2008/30.05.2009
- Garaż B/31.03.2008/30.05.2009
- Garaż C/31.08.2008/30.05.2009

Wszystkich Państwa, zdecydowanych na podpisanie zaproponowanego Porozumienia i Aneksu zapraszamy do Biura Sprzedaży Mieszkań zlokalizowanego w Krakowie przy ul. Fabrycznej 6 (za Al. Pokoju) w godz. od 9.00 do 17.00 wraz z kopią posiadanej Umowy, co umożliwi nam przygotowanie Aneksu uwzględniającego indywidualne Państwa zapisy dotyczące ceny oraz warunków płatności.

Równocześnie informujemy, iż rezerwacje Państwa lokali będą utrzymane do dnia 20 grudnia 2007r.

W załączeniu przekazujemy:
- ostateczną wersję Porozumienia
- propozycję Aneksu

Propozycja aneksu dla klientów Leoparda

ANEKS
do umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży

Zawarty w dniu……. w Krakowie
pomiędzy
„INSTAL KRAKÓW” Spółka Akcyjna, z siedzibą w Krakowie, adres: ul. Konstantego Brandla 1, 30-732 Kraków, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie XI Wydział Gospodarczy, pod numerem KRS 0000042496; NIP: 679-008-54-87, REGON: 350564042, kapitał zakładowy 7.285.500 PLN (opłacony w całości), reprezentowaną przez Rafała Rajtara – Członka Zarządu oraz Jana Szybińskiego – Członka Zarządu, zwaną dalej Sprzedającym
a

………………………………………………............ zamieszkałą/łym w ...........................………………………….., ……………………………………………………… legitymującą/cym się dowodem osobistym serii……. numer ………………….. wydanym przez ………………………………………………, PESEL: ……………………………. NIP: ……………………………………zwaną/nym dalej Kupującym

następującej treści:

Â§ 1.
Na mocy Porozumienia z dnia ………………….INSTAL KRAKÓW SA wstępuje w miejsce Firmy Inwestycyjnej LEOPARD S.A. do umowy przedwstępnej …………………………………………. jako Sprzedający.
Â§ 2

1. Kupujący oświadcza, że kwota ............pochodzącą z jego wpłaty własnej (zapis tylko dla klientów korzystających z kredytu z PKO BP SA) i kwota ………..PLN ( słownie ….) pochodzącą z tytułu udzielonego przez PKO BP SA Oddział 2 w Krakowie kredytu - łącznie kwota ........................(słownie.................) została wykorzystana w całości przez Firmę Inwestycyjną Leopard SA na realizację (budowę) inwestycji określonej w Umowie określonej w Â§ 1, co Sprzedający potwierdza,
2. Sprzedający oświadcza, że kwota wskazana w Â§ 2 ust.1 zostaje zaliczona Kupującemu na poczet ceny nabycia przez Kupującego w budynku nr …. samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnego prawa własności oznaczonego roboczo numerem … oraz, że gwarantuje Kupującemu zachowanie w niezmienionej wysokości ceny nabycia lokalu przyjętej w umowie przedwstępnej.
Â§ 3.
Sprzedający i Kupujący oświadczają, iż zmieniają następujące postanowienia umowy przedwstępnej :
1) w pkt IX akapit 4 otrzymuje brzmienie: Strony ustalają, że faktyczna powierzchnia użytkowa Lokalu - zmierzona i obliczona w ramach inwentaryzacji powykonawczej Budynku zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997- może różnić się od powierzchni określonej w Â§ 1 ust. 1 lit. e) - in plus lub in minus - w granicach 2% (dwóch procent) w obrysie stanu surowego. Zmiana taka pozostawała będzie bez wpływu na wysokość Ceny i nie będzie stanowiła podstawy do jakichkolwiek roszczeń. W razie, gdy zmiana powierzchni użytkowej Lokalu przekroczy podaną powyżej granicę, Strony będą uprawnione do żądania odpowiednio dopłaty do Ceny lub zwrotu jej nadpłaty stosownie do zmian w powierzchni przekraczających ustaloną granicę 2% (dwóch procent). W takim wypadku, różnica ta zostanie odpowiednio skorygowana w Umowie Przyrzeczonej.
2) W pkt X dot. Ceny: zapisy zindywidualizowane, uaktualniony harmonogram zapłaty Ceny dostosowany do umowy klienta i wysokości dokonanych wpłat.
3) W pkt XI ppkt 4 otrzymuje brzmienie: Wpłaty będą dokonywane na rachunek Sprzedającego prowadzony w PKO BP S.A. Nr 51 1020 2892 0000 5302 0201 3886, zaś za dzień zapłaty uznaje się dzień uznania rachunku bankowego Sprzedającego odpowiednia kwotą
4) Pkt XIII otrzymuje brzmienie: Sprzedający oświadcza, że prace budowlane zostaną zakończone nie później niż do dnia ..................
5) Pkt XIV otrzymuje brzmienie: Strony ustalają, że umowa przyrzeczona ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży zostanie zawarta nie później niż do dnia ...............
6) pkt XV akapit 1 otrzymuje brzmienie: Strony uzgadniają, że wydanie Kupującemu Lokalu wykonanego w standardzie wykończenia i wyposażenia zgodnym z Załącznikiem Nr 2 do niniejszej Umowy, nastąpi w terminie do 60 (sześćdziesiąt) dni od daty zakończenia budowy (t.j potwierdzonego dokonaniem wpisu do dziennika budowy oraz uzyskaniem przez Sprzedającego prawa do użytkowania Budynku). Wydanie zostanie stwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym z jednoczesnym pisemnym przejęciem przez Kupującego wszelkich praw i obowiązków, korzyści i ciężarów związanych z posiadaniem Lokalu. Jeżeli w trakcie wykonywania czynności odbioru Lokalu stwierdzone zostaną wady i usterki, zostaną one wykazane w protokole zdawczo-odbiorczym, a Sprzedający będzie zobowiązany do ich usunięcia w terminie uzgodnionym przez Strony i określonym w tym protokole. Uprawnionym do wskazania daty i godziny odbioru jest Sprzedający, przy czym wydanie Lokalu zostanie przeprowadzone przy świetle dziennym. Wydanie kluczy do Lokalu nastąpi w dniu podpisania bezusterkowego protokołu zdawczo-odbiorczego.
Â§ 4
Wszystkie pozostałe postanowienia Umowy pozostają bez zmian.
Â§ 5
Aneks sporządzono w 2 egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Strona.

Sprzedający Kupujący

POROZUMIENIE

zawarte w dniu ……………………. 2007 roku w Krakowie
pomiędzy:
Firmą Inwestycyjną “LEOPARD” Spółka Akcyjna z siedzibą w Krakowie, adres: ul. Mlaskotów 7, 30-117 Kraków, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie XI Wydział Gospodarczy, pod numerem KRS 0000132120; NIP: 675-115-77-68, REGON: 351387145, kapitał zakładowy 2.000.000 PLN (opłacony w całości) reprezentowaną przez Jacka Panikowskiego – Prezesa Zarządu oraz Bogusława Zagorca – Wiceprezesa Zarządu, zwaną dalej LEOPARD
a
………………………………………………. zamieszkałą/łym w …………………………….., ……………………………………………………… legitymującą/cym się dowodem osobistym serii……. numer ………………….. wydanym przez ………………………………………………, PESEL: ……………………………. NIP: ……………………………………zwaną/nym dalej KLIENTEM
oraz
„INSTAL KRAKÓW” Spółka Akcyjna, z siedzibą w Krakowie, adres: ul. Konstantego Brandla 1, 30-732 Kraków, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie XI Wydział Gospodarczy, pod numerem KRS 0000042496; NIP: 679-008-54-87, REGON: 350564042, kapitał zakładowy 7.285.500 PLN (opłacony w całości), reprezentowaną przez Rafała Rajtara – Członka Zarządu oraz Jana Szybińskiego – Członka Zarządu, zwaną dalej INSTAL
o następującej treści:
Â§ 1
1. LEOPARD i INSTAL oświadczają, iż dnia 02.03.2007 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży i umowę ustanowienia prawa użytkowania (rep. A Nr 2534/2007) nieruchomości położonej przy ul. Ślicznej w Krakowie (zwaną dalej Osiedle Śliczna);
2. LEOPARD i INSTAL oświadczają, iż do dnia 31.08.2007r. nie została zawarta pomiędzy nimi przyrzeczona umowa sprzedaży, o której mowa w przedwstępnej umowie sprzedaży i umowie ustanowienia prawa użytkowania z dnia 02.03.2007r., Rep. A Nr 2534/2007.

Â§ 2
1. LEOPARD oraz KLIENT oświadczają, iż wiąże ich Umowa przedwstępna nr ……………….. z dnia …………………… na zakup od LEOPARD mieszkania na Osiedlu Śliczna, w bloku numer ……., mieszkanie numer ………… za kwotę ………………….. PLN (słownie:……….), zwana dalej Umową.
2. LEOPARD oraz KLIENT potwierdzają, że LEOPARD na poczet Umowy otrzymał łącznie kwotę .........PLN (słownie: ………).
3. Strony oświadczają, że INSTAL nie był stroną Umowy.

Â§ 3
1. LEOPARD oraz KLIENT oświadczają, że wyrażają zgodę na wstąpienie INSTAL w miejsce LEOPARD jako strony Umowy określonej w Â§ 2 ust.1 i wzajemnie znoszą roszczenia wynikające z tej Umowy, z wyjątkiem roszczenia wskazanego w Â§ 3 ust. 5 nin. Porozumienia.
2. Za zgodą stron niniejszego Porozumienia INSTAL oświadcza, że wstępuje w miejsce LEOPARD w prawa i obowiązki wynikające z Umowy określonej w Â§ 2 ust.1 niniejszego Porozumienia, w szczególności w zakresie sprzedaży wskazanego w niej lokalu mieszkalnego za uzgodnioną cenę i w tym zakresie LEOPARD zwolniony jest z praw i obowiązków z Umowy tej wynikających.
3. KLIENT wyraża zgodę na zmianę treści umowy określonej w Â§ 2 ust. 1 na warunkach przedstawionych przez INSTAL w Aneksie stanowiącym załącznik do nin. Porozumienia.
4. LEOPARD oświadcza, że kwota o której mowa w Â§ 2 ust. 2 Porozumienia została wykorzystana w całości przez LEOPARD na realizację (budowę) inwestycji określonej w Umowie przedwstępnej nr .. zawartej w dniu …. pomiędzy KLIENTEM a LEOPARD, co INSTAL potwierdza, a nadto INSTAL oświadcza, że kwota ta została w Aneksie stanowiącym załącznik do nin. Porozumienia, zaliczona KLIENTOWI na poczet ceny nabycia przez KLIENTA w budynku nr …. samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnego prawa własności oznaczonego roboczo numerem … oraz, że gwarantuje KLIENTOWI zachowanie w niezmienionej wysokości ceny nabycia lokalu przyjętej w umowie przedwstępnej.
5. KLIENT upoważnia i zobowiązuje LEOPARD do przekazania na rzecz INSTAL środków finansowych wskazanych w Â§ 2 ust. 2 w wysokości ………………………………. PLN (słownie:………..).
Â§ 4.
1. INSTAL oświadcza, iż dokonuje potrącenia kwoty wymienionej w Â§ 3 ust. 5 tj. ............................... z wierzytelnościami LEOPARD, a wynikającymi z rozliczenia umowy określonej w Â§ 1 ust. 1 nin. Porozumienia, do wysokości tej kwoty, na co LEOPARD wyraża zgodę.
2. W związku z dokonaną w paragrafie trzecim cesją praw i obowiązków oraz dokonanym w paragrafie czwartym ust. 1 potrąceniem, KLIENT I LEOPARD oświadczają, iż nie mają względem siebie żadnych roszczeń ani zobowiązań wynikających z Umowy określonej w paragrafie drugim ust.1.
3. INSTAL oświadcza, że otrzymała od LEOPARD informację o złożeniu przez LEOPARD pozwu (zwanego dalej Pozwem) w postępowaniu upominawczym o zapłatę kwoty 6.545.663,03 zł. (słownie: sześć milionów pięćset czterdzieści pięć tysięcy sześćset sześćdziesiąt trzy 03/100 złotych) i w tym zakresie widzi możliwość zawarcia ugody wynikającej z treści nin. Porozumienia.
4. INSTAL oświadcza, że w razie:
(1) Zmniejszenia przez LEOPARD kwoty objętej żądaniem Pozwu o kwotę objętą potrąceniem dokonanym w Â§ 4 ust. 1,
(2) Cofnięcia przez LEOPARD Pozwu w zakresie kwoty objętej dokonanym w Â§ 4 ust. 1 potrąceniem,
(3) Oddalenia Pozwu w zakresie kwoty objętej dokonanym w Â§ 4 ust. 1 potrąceniem,
zrzeka się dochodzenia od LEOPARD kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w zakresie kwoty objętej potrąceniem dokonanym w Â§ 4 ust. 1, oraz zobowiązuje się, że nie będzie domagał się zasądzenia takich kosztów od LEOPARD w przyszłości.

Â§ 5
1. Wszelkie zmiany Porozumienia wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W zakresie nie unormowanym Porozumieniem zastosowanie mają odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego oraz innych przepisów prawa.
3. Porozumienie podpisano w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
W imieniu
LEOPARD
__________________

__________________
W imieniu
KLIENTA
__________________

__________________
W imieniu
INSTAL __________________

__________________